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GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.
Dr. phil. Dr.-Ing. Bernd Hunger, Stand 6. Januar 2010


Gold für Wernigerode: komplexe Umgestaltung des Wohngebietes Stadtfeld

Im Wettbewerb "Energetische Sanierung von Großwohnsiedlungen auf der Grundlage integrierter Stadtteilentwicklungskonzepte" wurde die Gebäude- und Wohnungsbaugesellschaft Wernigerode mbH mit einer Goldmedaille für ihr Konzept ausgezeichnet, die energetische Sanierung der Wohngebäude mit der Umgestaltung des Gebietszentrums und eines Schulstandortes im größten industriell errichteten Wohngebiet Wernigerodes zu verbinden.
 
Die Gebäude- und Wohnungsbaugesellschaft Wernigerode mbH (GWW) ist mit 3.171 Wohnungen der größte Wohnungsvermieter in Wernigerode. Ein erheblicher Teil ihrer Bestände liegt in dem zwischen 1980 und 1985 gebauten Wohngebiet „Stadtfeld“. Es ist mit 2.150 Wohnungen das größte der insgesamt drei im komplexen Wohnungsbau der DDR entstandenen Wohngebiete. Das „Stadtfeld“ ist Wohn- und Lebensort für 3.100 Menschen. Fast jeder zehnte Einwohner Wernigerodes ist hier zu Hause.
Das Gebiet übernimmt eine zentrale Aufgabe für die soziale Wohnraumversorgung in Wernigerode. Hier leben überdurchschnittlich viele Menschen, die auf Transferleistungen und Unterstützung angewiesen sind. Vor diesem Hintergrund hat die Stadt Wernigerode die Aufnahme des „Stadtfeldes“ in das Bund-Länder-Programm „Soziale Stadt“ beantragt. Die GWW unterstützt dieses Anliegen ausdrücklich und versteht sich als Impulsgeber bei der Gestaltung sozial stabiler Nachbarschaften.
 
Das „Stadtfeld“ ist aber nicht nur ein wichtiges Wohngebiet mit besonderen Integrationsaufgaben, sondern hat
  • als Bildungsstandort - mit einem Gymnasium, einer Grund- und einer Förderschule sowie zwei Kindertagesstätten,
  • als Zentrum des Sports - mit dem Sportkomplex Kohlgartenstraße, der großen
    wettkampftauglichen Sporthalle Stadtfeld, dem Skater- und Spielepark sowie
  • als Stadtauftakt - mit der Lage an der wichtigsten Einfallsstraße aus dem Harzvorland bedeutsame Profile für die Stadt als Ganzes.
 
Städtebauliches Konzept 
Die im Stadtentwicklungskonzept Wernigerodes 2004 entwickelte Leitstrategie zielt darauf, das Wohngebiet „Stadtfeld“ als dauerhaft akzeptiertes Wernigeröder Wohngebiet zu gestalten, das „Preiswertes Wohnen in guter Qualität“ anbietet. Auf dieser Basis schlägt der Wettbewerbsbeitrag der GWW die städtebauliche Ausprägung folgender Images vor:
  • „Städtischer Auftakt von Wernigerode“
  • „Grünes Stadtfeld“
  • „Stadtteil mit Wohn- und Lebensqualität“
 
Aus den Images leiteten sich fünf Schwerpunkte für die Gebietsentwicklung ab, die in Abb. 2 schematisch verortet sind:
 
  1. Mehr Zentrum! Der bestehende Verbrauchermarkt soll nach dem Wunsch des Eigentümers einem Neubau weichen. Damit ergeben sich Möglichkeiten zur Anlage eines attraktiven Stadtplatzes. Abgerundet wird die Erneuerung durch den Neubau eines Soziokulturellen Zentrums das Raum für qualifizierte Gemeinwesenarbeit bietet.
  2. Bildung stärken! Geplant ist ein Verbindungsbau zwischen dem Gymnasium und der Grundschule. Der Neubau ermöglicht die Erweiterung der Unterrichtsräume, Barrierefreiheit für beide Schulen sowie einen Mehrzwecksaal, der auch für Stadtteilveranstaltungen nutzbar ist. Verbunden damit ist die komplexe energetische Sanierung beider Schulgebäude und die Sanierung der Schulhöfe.
  3. Stadteingang gestalten! Beabsichtigt ist die markante gestalterische Aufwertung des Quartiersrandes. (vgl. Abb. 3-5)
     
  4. Quartiere aufwerten! In den nächsten Jahren ist die schrittweise energetische Sanierung und Wohnumfeldverbesserung in allen fünf Wohngruppen geplant.
  5. Freiräume nutzen! Geplant ist die Verbesserung und Erweiterung der „Spiellandschaft“. So übernimmt die GWW die Pflege der von der Jugend gut angenommenen Skateranlage, in deren Nachbarschaft ein Verkehrsgarten entstehen soll. Weitere Ideen, wie z.B. ein Grabelandprojekt und ein Abenteuerspielplatz werden gemeinsam mit den Bewohnern noch konkretisiert.
 
Wohnungswirtschaftliches Konzept
Eine Analyse der heutigen Mieterstruktur der GWW ergibt folgendes Bild: Den Großteil der im „Stadtfeld“ Lebenden bildet die Gruppe der Mitte 30- bis Mitte 50-Jährigen in Single-, Partner- und Familienhaushalten. Etwa die Hälfte der Bewohnerschaft zählt zu den Erstbeziehern in den 1980er Jahren, deren Kinder mittlerweile eigene Haushalte gründet haben oder kurz davor stehen. Etwa jeder fünfte Einwohner ist älter als 65 Jahre. Aber auch sehr junge Familien mit Kindern und Alleinstehende, die auf preiswerten Wohnraum angewiesen sind, leben im Gebiet. Bei dem Großteil der in den letzten Jahren ins „Stadtfeld“ gezogenen Bewohner handelt es sich um Haushalte mit geringem Einkommen. Heute sind 30 % der Mieterhaushalte der GWW auf Grundsicherung angewiesen.
 
Ausgehend von der heutigen Mieterstruktur und der Nachfrageentwicklung in Wernigerode wird die GWW ihre Angebotsentwicklung auf folgende Zielgruppen orientieren:
  • Senioren: „Wohnen im Alter“ ist ein wichtiges Thema für immerhin jeden fünften Bewohner des Stadtteils. In den nächsten Jahren wächst der Anteil der Hochaltrigen.
  • Haushaltsgründer, junge Familien, Alleinstehende: Für diese Gruppe kann das „Stadtfeld“ vieles bieten, neben preiswertem Wohnen eine sehr gute Ausstattung mit Betreuungs- und Bildungsangeboten für Kinder.
  • Singles und Familien im mittleren Alter: Ein großer Teil der Mieterschaft gehört zu diesem Klientel. Diese Gruppe wird auch als Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt in den nächsten Jahren wachsen (geburtenstarke Jahrgänge der 1980er Jahre). Für sie können vom Umfang her begrenzt Wohnangebote mit höherem Ausstattungsstandard im „Stadtfeld“ interessant sein.
 
Die GWW beabsichtigt in den nächsten Jahren folgende drei Maßnahmenpakete, die sich auf insgesamt 854 Wohnungen beziehen:
  • Besondere Aufwertung der Randbebauung am Wernigeröder Stadtauftakt – "Die Welle"
  • Energetische Sanierung, verbunden mit begrenzten wohnwertsteigernden Modernisierungen und Wohnumfeldverbesserung
  • Technische Optimierung und verbessertes Energiemanagement für die bereits mit Hüllensanierung aufgewerteten Objekte
Energetisches Konzept
Seit 1990 wurden 30 % der Wohnungen im Stadtfeld mit kompletter Hüllensanierung energetisch aufgewertet, für den restlichen Bestand von 1.500 Wohnungen erfolgten bisher Teilsanierungen (Giebeldämmungen, Fenster, Hauseingangstüren). Der Wohnungsleerstand liegt bei moderaten 3%.
Untersucht wurden zwei Varianten baulicher Maßnahmen zur Energieeinsparung, um Neubaustandard zu erreichen bzw. diesen um 30% zu unterschreiten.
Bauliche Maßnahmen -Variante 1 : KfW-Effizienzhaus 100
Gebäude:
  • alte Fenster erneuern Uw=1,3 W/m2K
  • Außenwanddämmung mit 10 cm, WLG 035
  • Kellerdeckendämmung mit 40 mm Mineralwolle, WLG 045
Haustechnik:
  • Absenkung der Auslegungstemperatur Heizung auf 70/55 aufgrund des geringeren Wärmebedarfs
  • Ersatz der Einrohr- durch eine Zweirohrheizung.
Nach Umsetzung der in dieser Variante vorgeschlagenen Maßnahmen reduziert sich der Endenergiebedarf des Gebäudes um 36 %.
 
Bauliche Maßnahmen Variante 2: KfW-Effizienzhaus 70 (Neubaustandard -30 %): Gebäude:
  • alle Fenster erneuern Uw=1,1 W/m2K
  • Außenwanddämmung WDVS 200 mm, WLG 035
  • Kellerdeckendämmung mit 60 mm Mineralwolle, WLG 035
Haustechnik: gleiche Maßnahmen wie in Variante 1
Nach Umsetzung dieser Variante würde sich der Endenergiebedarf des Gebäudes um 46 % reduzieren.
 
Die Kosten bewegen sich je nach Variante zwischen 226 und 308€/qm Wohnfläche. Bezogen auf die teilmodernisierten Gebäude ergibt sich ein Investitionsvolumen, welches sich für die rein energetischen Maßnahmen zwischen 10.150 und 13.850 Mio € bewegt. Die Entscheidung, welche Variante in welchem Umfange in den nächsten Jahren zum Tragen kommt, hängt von den Finanzierungsbedingungen ab und befindet sich noch in der Abwägung.
Optimierung der Wärmeversorgung
Mögliche Maßnahmen zur Optimierung der Wärmeversorgung wurden mit den Stadtwerken diskutiert. Das „Stadtfeld“ wird mit Fernwärme aus einem kraftwärmegekoppeltem Heizkraftwerk versorgt (MHKW). Innerhalb der letzten zehn Jahre sind alle Hausanschlussstationen der GWW durch DDC-geregelte Kompaktstationen mit aufgeschalteter Gebäudeleittechnik ersetzt worden. Die Wärme aus dem MHKW hat einen KWK-Anteil von 77 % und einen ausgewiesenen Primärenergiefaktor für Erzeugung und Netz von 0,306. Für 2012 ist eine Erneuerung der BHKW-Module vorgesehen, wodurch die Stromerzeugung um 15 % gesteigert werden soll und damit der ohnehin schon beachtliche Primärenergiefaktor nochmals verbessert wird.
Insofern erfolgt die Energieversorgung des Wohngebietes bereits heute effizient und ökologisch. Die weitere Verbesserung des ohnehin sehr guten Primärenergiefaktors in den kommenden drei Jahren sowie die Reduzierung der Verbräuche durch Modernisierung der Bestände lassen einen zusätzlichen Einsatz von Biomasse bzw thermischen Solaranlagen zur Wärmeversorgung weder ökologisch noch wirtschaftlich sinnvoll erscheinen.
 
Resümee
Das geschilderte Vorgehen der Wernigeröder Wohnungsbaugesellschaft zeichnet einen Weg vor, der vermutlich für die weitere Aufwertung industriell errichteter Wohngebiete verallgemeinerbar ist. Nämlich, dass energetische Sanierung, Wohnwertverbesserung und Energiemanagement als Einheit zu gestalten und den jeweiligen Standortbedingungen gemäß selbst innerhalb eines Quartiers differenziert zu handhaben sind.
Die Grenzen der wirtschaftlichen Tragbarkeit für die Unternehmen werden dabei schnell erreicht. Da die Maßnahmen zur sozialen Stabilisierung und zum Klimaschutz in den großen industriell errichteten Wohngebieten im gesellschaftlichen Interesse sind, der jeweiligen Stadt als Ganzes dienen und indirekt allen Marktteilnehmern zu gute kommen, ist ihre öffentliche Förderung legitim und zwingend erforderlich.
 
Abb.1: Die Vogelschau auf das Wohngebiet Stadtfeld in Wernigerode lässt fünf schalenförmige Wohnquartiere erkennen, in die das Stadtteilzentrum sowie ein großer Schulstandort eingebettet sind. Das Quartier im Vordergrund, direkt an der Bundesstraße, prägt als Stadtauftakt die Wahrnehmung Wernigerodes.
Abb.2: Schematische Darstellung des städtebaulichen Entwicklungskonzeptes
Abb. 3: Fernblick auf das Quartier an der Bundesstraße, das als Stadtauftakt durch die "Welle" gestalterisch aufgewertet werden soll.
Abb. 4 und 5: „Die Welle“ – Idee für einen markanten Stadtauftakt Wernigerodes und ein Zeichen der Gebietsaufwertung „Stadtfeld“ (gestalterische Prinzipskizze). Die gleichförmige Dachlandschaft wird interessanter, attraktive neue Wohnformen entstehen.
Abb. 6 und 7: Das Städtebauliche Entwicklungskonzept macht die Aufwertung der rot umrandeten Bereiche des Schulstandortes und des Zentrums deutlich, die durch Neubauten (rot) ergänzt werden. Der ebenfalls umrandete Stadtauftakt und die spiellandschaft werden aufgewertet, die Quartiere schrittweise modernisiert. 
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